与每个人息息相关的，住房所涉及的个人所得税优惠政策梳理

彭怀文轻松财税 2021-12-10

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与每个人息息相关的，住房所涉及的个人所得税优惠政策梳理

整理：彭怀文

（一）个人转让5年以上唯一住房的免税（简称满五唯一）

根据《财政部、国家税务总局关于个人所得税若干政策问题的通知》（财税字[1994]20号）第二条第（六）项规定，个人转让自用达五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得暂免征收个人所得税。

《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发[2007]33号）第三条规定，根据《财税字[1999]278号财政部国家税务总局建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》的规定，个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税。

1.自用5年的界定

国税发[2007]33号文件所称“自用5年以上”，是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。

（1）个人购房日期的确定。个人按照国家房改政策购买的公有住房，以其购房合同的生效时间、房款收据开具日期或房屋产权证上注明的时间，依照孰先原则确定；个人购买的其他住房，以其房屋产权证注明日期或契税完税凭证注明日期，按照孰先原则确定。

（2）个人转让房屋的日期，以销售发票上注明的时间为准。

2. 家庭唯一生活用房的认定

“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治区、直辖市范围内纳税人（有配偶的为夫妻双方）仅拥有一套住房。

3.出售商业用房不得享受5年以上唯一住房免税的优惠政策

国税发[2007]33号第二条规定，个人出售商业用房取得的所得，应按规定缴纳个人所得税，不得享受1年内换购住房退还保证金和自用5年以上的家庭唯一生活用房免税的政策。

（二）离婚析产分割房屋产权不征个人所得税

《国家税务总局关于明确个人所得税若干政策执行问题的通知》（国税发[2009]121号）第四条关于个人转让离婚析产房屋的征税问题规定：

1.通过离婚析产的方式分割房屋产权是夫妻双方对共同共有财产的处置，个人因离婚办理房屋产权过户手续，不征收个人所得税。

2.个人转让离婚析产房屋所取得的收入，允许扣除其相应的财产原值和合理费用后，余额按照规定的税率缴纳个人所得税；其相应的财产原值，为房屋初次购置全部原值和相关税费之和乘以转让者占房屋所有权的比例。

3.个人转让离婚析产房屋所取得的收入，符合家庭生活自用五年以上唯一住房的，可以申请免征个人所得税，其购置时间按照《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发[2005]172号）执行。

（三）符合条件的房屋赠与免征个人所得税

《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税[2009]78号）第一条规定，以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：

1.房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；

2.房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；

3.房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

财税[2009]78号第三条规定，除本通知第一条规定情形以外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。2018年个税法修订后，《财政部税务总局关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》（财政部税务总局公告2019年第74号）将该处“其他所得”改为“偶然所得”。